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《コラム》賃貸用建物の譲渡と課税事業者

個人で不動産の賃貸業を営む方(免税事業者)が、
たまたま前々年の平成26年(本年、平成28年)、
いわゆる基準期間に賃貸用建物を1千万円超(税込)で譲渡していた場合、
本年、平成28年は課税事業者になって、
仮に、本年中に貸店舗等の賃貸収入などがあれば
消費税の納税義務が生じることになります。

●免税事業者にとっては予測し難い
 というのも、個人で小規模又は居住用不動産の賃貸業を営んでいる方は、
譲渡年(前々年)においても、多くの場合は免税事業者ですから消費税の納税義務は生じません。
また、事業者の方自身が課税か免税かを特段意識されていないこともあってか、
譲渡をした年の翌々年の状況を気に留めることはまずないように思われます。
 このようなケースで、平成28年に再度、別の賃貸用建物を譲渡してしまうこともあります。
この状況に至っては、災難ともいえる酷な状況を招来させます。
建物の譲渡価額が5千万円であれば、単純に見積もって、消費税額の負担は400万円相当です。
 消費税負担額の予測可能性を認識するには、少なくとも、
前々年の譲渡時に税の専門家の関与が不可欠かと思われます。

●簡易課税の選択と課税期間の短縮
 平成27年中に簡易課税選択の届出を失念、そして、本年の売買契約締結後引渡前の段階で、
どのような税負担軽減の対策が講じられるかですが、以下が限界のように思われます。
もっとも、前々年の課税売上高5,000万円(税込)以下が前提です。
 ①3か月間の課税期間の短縮と簡易課税選択の届出書の提出、
②3か月間の課税期間の短縮の届出が間に合わなければ、
1か月間の課税期間の短縮と簡易課税選択の届出書の提出です。
 もちろん、これら課税期間の短縮と簡易課税を選択すると
その適用が2年間継続することになりますが、
建物譲渡に伴う課税期間の消費税の負担を軽減できれば、
免税事業者にあっては、その後の課税期間は非課税売上が圧倒的に多く、
課税売上があっても僅かですので大きな事務負担になることはないように思います。
 ちなみに、賃貸用建物の譲渡に伴う簡易課税のみなし仕入れ率は40%ではなく60%です。
少なくとも、消費税の負担を相当軽減できます。

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《コラム》実は一番難しい?許認可と建物の使用承諾

◆許認可の基本、「場所」
 事業の内容によっては各関係官庁から許認可を得なければ営業できないものがあります。
一口に許認可とは言ってもその手続きは多種多様ですが、
大抵の手続きで基本となるのが「人」「財産」そして「場所」の3つです。
許認可によっては「場所」に対して付与されますので、
許認可事業を行う事業者にとってオフィス選びはとても重要になります。

◆「事業所使用OK」だけでは不十分?
 「場所」が要件になる許認可では、まず賃貸借契約書の使用目的に「事業用」と書かれていることが
第一前提となります。最近はSOHO賃貸物件(住居兼事務所)も増えていますので、
事務所としての使用が許可されていても契約書上の使用目的が「住居用」となっている場合もあります。
「事業所使用OK」の文言だけでは、許認可取得に十分な要件を満たしているとは限らないため、
事前に注意が必要です。

◆分譲マンションでの注意点
 では、持ち家を事業所とする場合はどうでしょうか。最近は自宅兼事業所として
開業するフリーランスの方なども多く、自分に所有権があれば賃貸借契約を結ぶ必要はありませんし、
自分が代表を務める法人と賃貸借契約を結ぶにしても、自らが使用承諾をすれば解決するように思われます。
この点、一戸建てであれば使用目的の部分で問題になることはあまりないでしょう。
一方で、分譲マンションの場合、たとえ自分に所有権があっても、
管理規約等で「居住専用」と定められていることがほとんどです。
このような場合、たとえば東京都で古物商許可を申請する際には、『分譲、賃貸に限らず、
マンションや集合住宅など、使用目的が「居住専用」となっている場合は、
所有者や管理会社・組合等から「当該場所を古物営業の営業所として使用することを承諾する」旨の
内容の書面(使用承諾書)を作成してもらうこと』になっており、管理会社等から使用承諾書がもらえなければ、
たとえその他の要件を満たしていても許可してもらえません。
これは、インターネットでの非対面取引を想定している場合も同様です。
マンション側としては、治安の面から住人以外の不特定多数が出入りする可能性は避けたいところであり、
なかなか使用承諾を得られないのが実情です。手続きそのものよりも、
この使用承諾を取ることが、実は一番のハードルかもしれません。


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《コラム》マイナンバーと外国人雇用

◆マイナンバーは外国人にも
 マイナンバー制度では日本に住民登録のあるすべての人に個人番号が付されます。
 かつて外国人の方は「外国人登録制度」という外国人の住民専用の記録制度により情報が管理されていました。
しかし、平成24年7月にこの制度が廃止され、現在は外国人も日本人同様、住民基本台帳で管理されていますので、
外国人であっても住民登録が必要な90日以上の滞在許可を持つ方にはマイナンバーが付番されています。

◆マイナンバーと副業
 マイナンバー導入については「会社に副業がばれてしまうか?」という不安の声が数多く寄せられていました。
マイナンバー制度は役所等法律で決められた機関に対しての手続にしか使用できないとされています。
たとえ役所側で副業を把握したところで、役所から勤務先へその事実を通知することは考えにくいため、
制度の導入だけで副業が知られる可能性は低いとされているようです。

◆留学生の掛け持ちアルバイト
 しかし、各勤務先での収入がマイナンバーにより紐づけられ、役所側に対しては収入実態がガラス張りになります。
こうなった場合、外国人は日本人と少し事情が異なります。
 たとえば留学生の場合、アルバイトをしても良いとされている稼働時間は週28時間まで(長期休暇中は1日8時間まで)です。
労働時間を守ればアルバイトの掛け持ち自体が否定されているわけではありませんが、
すべての勤務先できちんと労働時間の管理がされているとは限りません。しっかりと労働時間が管理されていない場合、
雇用主や留学生自身も知らないうちに勤務時間を超過してしまい、マイナンバー制度により知り得た雇用情報や納税情報から、
結果的に週28時間以上の就労をしている事実が発覚しやすくなるという可能性は捨てきれません。この事実が発覚すると、
最悪の場合、留学生自身は在留期間の更新や就職時の在留資格変更が認められないこともあります。
今後、マイナンバーの運用がどのようになるかはまだわからないものの、いずれにしても、
雇用主としてはしっかりとした労働時間管理で予防したいところです。


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《コラム》マイナンバー 勤務先に副業は知られるか

◆よくある質問 就業後のアルバイト
 マイナンバーに関しての質問で多いものの1つに「会社に内緒でアルバイトをしているのがばれる事は無いでしょうか?」というのがあります。
 マイナンバー制度は役所等法律で決められた機関に対しての手続にしか使用できません(カード方式で身分証明書にはなるようですが)。
役所等から勤務先に対してアルバイトをしている事を連絡するとはまず考えにくい事です。
 アルバイトが勤務先に知られる可能性としたら勤務先が住民税の特別徴収を行っている場合、
副業をしている社員が同じ賃金の社員と比較して住民税がかなり違っていたり、
それに気づいた担当者が給与から住民税を算出してみたりして
大きな差が出ると言う事でも無ければすぐには分かりにくいものと思われます。
 税金の申告から見ると本人はアルバイト分を確定申告し、その報酬分の住民税は分けて支払う方法もあるようです。

◆問題はそれだけでない
 但し、就業規則で「会社の許可なく副業をしてはならない」等の禁止事項が定められている場合には
無断の副業に対して会社からのペナルティがある場合も考えられます。しかし規定違反だからと言ってそれだけで解雇等、
重大な懲戒を課すと言うほどではないでしょう。副業での問題は副業が労災の対象となっていない事も多い(請負契約等)点や、
疲労の蓄積による翌日の本業への影響も考えられます。

◆アルバイトやパートにとって不利益に?
 アルバイトやパートタイマーの方々の中には、自分にとってマイナンバーは不利益になると感じている人もいるようです。
税金の申告、福祉の給付等で問題が発生しそうだと言う場合でもなければ今までと変わる事はないと思います
。  但し留学生を使っている企業では人のやりくりが大変になる事があるかもしれません。ダブルワークの場合等、
週28時間勤務の上限を超えぬよう調整の為、勤務時間を減じる必要が出てくるので、
人手が必要な外食産業等で影響が出るかもしれません。


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《コラム》マイナンバー制度 安全管理体制作りのポイント


◆会社が行うべき「安全管理措置」
 マイナンバーは厳格な管理が求められています。利用制限、提供の制限、収集保管の制限、廃棄削除、
安全管理措置を実施する事となっています。個人番号を把握する前にマイナンバーの取り扱いに対する
基本的な安全管理措置を決定する事が必要です。
従業員101人以上事業所では、

1. 基本方針の策定
2. 安全管理措置の実施
3. 組織的安全管理措置
4. 人的管理措置
5. 物理的管理措置
6. 技術的安全管理措置

が求められます。それぞれの措置にはガイドラインで具体的な内容が提示されていますので確認しましょう。
 また、就業規則作成義務のある事業所は変更事項に織り込む必要もあります。

◆中小規模事業者でも注意しておく点
 100人以下事業所でも特定個人情報(マイナンバーを含む情報)漏えいには罰則が適用されますので
取り扱いには注意を要します。ガイドラインに基づいて基本的な安全管理措置として取得から廃棄の流れの例を挙げます。
(紙で提供を受けた場合)   
 
  取得⇒利用目的を告げ、直接受け取るか、書留で番号の提供を受け、記録しておく。本人確認が必要な場合は確認を行う。
管理・保管⇒取得した個人番号を確実に入力し、漏えいしないようにパソコンにIDを付けたり
施錠できるキャビネット等で保管、記録を残す。入力後廃棄する場合はすぐに廃棄する。
また、マイナンバー保存中のパソコンをインターネットにつなぐ時はウイルス対策ソフトを入れておく。
利用⇒マイナンバーを扱う社員を決めておき書類に誤りなく記載・入力する。官庁には持参又は書留郵送や電子申請手続をし、
一連の流れを記録する。法定保存期間がある個人番号記載書類⇒作成後は安全な方法で保管しておく。
廃棄⇒保存期間が過ぎたものは再現不可能なシュレッダー、完全なマスキングや切り取り、焼却等を行い廃棄の記録を残す。

 基本方針の策定は義務ではありませんが、従業員に対する教育や監督を行い、扱う場所や部屋は外から見えないようにする他、
盗難・紛失にも注意が必要です。


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《コラム》マイナンバー通知間近!会社の対応スケジュール

◆マイナンバー制度への対応
 マイナンバーの個人番号は、今年10月より住民票の所在地に送付される通知カードにより通知されます。
平成28年1月以降は希望すれば市区町村窓口で顔写真付き個人番号カードを申請することもできます。
 会社は来年以降の社会保険事務や源泉徴収事務のため、10月以降に個人のマイナンバーを収集し、
その際通知カード+顔写真付き身分証明書の提出を以て本人確認をする事となっています。
但し雇用関係があり本人に相違ない事が明らかな場合や個人番号カード提示時は本人確認書類は不要です。

◆今後、会社が行う事
1.9月までに担当部署、担当者を決定する...

 マイナンバーの取り扱い部署、担当者、責任者を決める(経理部や人事部等)
本社以外に支店等がある時は支店で収集窓口となる人も担当者となります。
担当者以外は取り扱いしないようにし、また、秘密保持誓約書を取る場合もあります。

2.取扱規定や就業規則を策定します。

3.安全管理措置を策定します。

4.社員説明会を開いたり、従業員にマイナンバー実施と収集の目的を示した番号報告の依頼書を通知したりします。
 扶養親族については年末に扶養控除等申告書に記載してもらう事で事務の簡素化になります。
扶養親族の本人確認は従業員自身にあります。会社は国民年金第3号被保険者の手続き以外、
扶養親族の本人確認は不要ですが、会社からの委任状で番号を提出してもらう方法もあります。

5.10月以降マイナンバー収集の際は直接なら封筒に通知カードの写しを入れ、
通信で行う時はメール(パスワード設定)か簡易書留で行います。
マイナンバーを通知されたら授受の記録を残しておきましょう。

◆28年1月以降マイナンバーを記載する書類
 雇用保険資格取得届・喪失届、継続給付請求、労災の給付申請、退職者給与の源泉徴収票 年末調整事務等

◆29年1月以降の事務
 社会保険の資格取得届・喪失届、育児休業関連、療養費、傷病手当等の給付請求、氏名変更、住所変更等
 税分野では平成28年分の税務申告や給与支払報告書、法定調書、支払調書等
 マイナンバーを記載した書類は法定保存期限が過ぎたら確実な方法で廃棄をすることとなっています。


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《コラム》最近よく耳にする小型無人飛行機「ドローン」の耐用年数

◆「ドローン」(小型無人飛行機)とは?
 最近、よく耳にする「ドローン」。元々は英語で雄のハチ(drone)を意味する言葉ですが、
転じて「小型無人飛行機」のことを指すようになりました。
当初は、軍事・災害等の分野で用いられた比較的大型(10m超)のものでしたが、
コンピュータ制御や遠隔操作の技術の発達により、小型で廉価のものも登場し始めると、
民間にも急速に普及するようになりました。  商用使用はもとより、ホビーとして、ドローンに小型カメラを搭載し、
個人でも手軽に空撮を楽しむ時代となり、大きさ・形状・用途も様々なものが販売されています。
 その一方で、日本でも官邸や善光寺で落下する事故・事件が発生し、規制強化の声が上がっています。

◆「無人ヘリコプター」は10年又は7年?
 この「ドローン」を事業で用いる場合、耐用年数は何年になるでしょうか。
かつて、国税庁ホームページには「類例」とよべるものが掲載されていました。
(質疑応答事例「無人ヘリコプターの耐用年数」。平成20年の減価償却制度見直し前まで掲載)
 この質疑応答事例の公表時点では、無人ヘリコプターは航空法の適用はなく、
耐用年数省令の「航空機」「ヘリコプター」に該当しないこととされていました。

(例1)測量用の無人ヘリコプター(航空写真撮影に使用。燃料:ガソリン。600万円)
一般の事業用減価償却資産として、規模・構造から「器具及び備品」「11前掲のもの以外のもの」
「その他のもの」「主として金属製のもの」...耐用年数10年を適用

(例2)農業用の無人ヘリコプター(病害虫防除用の薬剤散布又は播種用等に使用)
農林業用の減価償却資産に該当するため、特殊の減価償却資産として耐用年数省令の(旧)別表第7を適用
 (旧)別表第7は平成20年に廃止されていますので、現行法では「機械及び装置」「25農業用設備」として
耐用年数7年の適用が考えられます。

◆今後「ドローン」の航空法規制が入れば...
 ただ、今後「ドローン」の規制が厳しくなるならば、航空法の適用があるものになるかもしれません。
その場合は、耐用年数省令の「航空機」「その他のもの」で耐用年数5年となる可能性も考えられますね。


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《コラム》平成27年5月「空き家対策法」施行 「空き家」に関連する税制

◆平成27年5月「空き家対策法」全面施行
 平成27年5月「空き家対策法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)が施行されました。
日本の空き家の数は820万、空き家率は13.5%に上り、増加傾向にあると言われています。
管理が不十分な空き家は、火災の発生や家屋の倒壊、衛生面や景観面の悪化等も懸念されます。
このような状況を受けて登場した「空き家対策法」ですが、税金にもいろいろな影響を与えています。

◆固定資産税 特定空家の住宅用地特例除外
「空き家対策法」では「周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にある空家等」を
「特定空家」と定義して、その所有者に対して必要な措置を取るよう市町村長が
助言・指導・勧告・命令等をできることとなりました。これを受けて、
同法の勧告の対象となった「特定空家」の敷地については、
「住宅用地の特例」(価格に1/3~1/6の率を乗ずる特例)の対象から除外する措置が取られました。
場合によっては、固定資産税が今までの6倍となる物件も出てくることが予想されます。

◆所得税「空き家補助金」と所得税の関係
 また、「空き家対策法」施行前から、既に空き家の有効利用を進める観点から、
空き家の取得・リフォーム・解体費用の一部を補助金として給付する自治体がありました。
 この補助金を一般個人が取得した場合には、一時所得として課税されます。
ただし、
空き家の取得・リフォームに伴い取得する補助金には「国庫補助金等の総収入金額不算入」(申告要件あり)
解体費用に伴う補助金には「移転等の支出に充てるための交付金の総収入金額不算入」(申告要件なし)
の規定があり、いずれの「空き家補助金」にも課税されない制度が設けられています。
 また、金融機関から融資を受けて空き家を取得した場合の住宅ローン控除の適用については、
取得対価から「空き家補助金」を控除して計算することとなります。

◆譲渡の場合「3,000万円特別控除」不可
 かつて居住していたが、一定の年数、空き家となっている物件を譲渡した場合には、
譲渡所得(所得税)の「住宅用財産の3,000万円の特別控除」の特例の適用を受けることはできません。
そのため、古い物件であっても「空き家」の処分時に譲渡所得が生ずることが免れないケースも増えてくると思われます。


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《コラム》損金になるのか?ならないのか? 「たま駅長」の社葬費用

◆「たま駅長」社葬に3,000人参列
 平成27年6月28日、和歌山電鉄・貴志駅の駅長待遇であった三毛猫の「たま」の社葬が、
同駅コンコースで行われました。新聞報道では、最後の別れを告げようと3,000人の方が参列なさったそうです。
 「たま」は、もともとは同駅の売店の飼い猫。駅の利用者に大変親しまれていましたが、
貴志川線が南海電鉄から和歌山電鉄に引き継がれることになり、居場所がなくなりそうになりました。
相談を受けた社長の発案で、「たま」は駅長に任命され、引き続き、駅で飼われることとなったそうです。
 ところが、これがネットなどで話題となり、集客に大いに貢献。「たま電車」や「たまバス」を走らせる事態になりました。

◆「たま」の社葬費用は損金になるのか?
 「たま」の葬儀は、コンコース外に大型モニターを設置、祭壇に遺影が飾られ、駅近くの神社の神事が執り行われたそうです。
 そんな話を聞くと職業柄、「この社葬費用は、税務上損金に落ちるかしら...」と野暮な心配をしていまいます。
 法人税基本通達には「社葬費用」について、①法人の役員又は使用人が死亡したため社葬を行い、
その費用を負担した場合において、②その社葬を行うことが社会通念上相当と認められるときは、
その社葬費用のうち通常要すると認められる部分は、その支出日の属する事業年度の損金算入を認めるとしています。
これは「社葬費用」を「福利厚生費」として損金を認めるという通達ですので、
人間ではない「たま駅長」には、ちょっとハードルが高そうです。
 一方、これを「記念式典」の類と見れば、「交際費」とも考えられますが、3,000人も参列されたとすると、
もはや、会社の取引先などの事業関係者に限定されたものでなく、
「一般の鉄道利用者」を巻き込んだイベントとも言えます。
その方向で損金となるよう考えていくしかなさそうですね。

◆ペット葬式を挙げる側は「収益事業」!?
 お葬式の神事を行う宗教法人サイドでは、ペットの葬式が収益事業に当たるか否か真面目に裁判で争われた事例があります
(平成17年「ペット葬儀料事件」)。この裁判では、パンフレット等の料金表に基づき役務提供の対価として支払われ、
宗教法人以外の民間ペット葬儀社が行う事業と変わらないという事情の下では、法人税に規定する収益事業に当たるとされました。


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《コラム》弁当の路上販売を許可制へ 「許可」と「届出」の違い

◆東京都で弁当の路上販売規制強化
 お昼時、オフィス街で安く手軽に購入できる弁当の路上販売。
ここ数年、路上に大量の弁当等を陳列して販売する形態が多く見られるようになりました。
これに対し、東京都では衛生環境等を懸念する声から対応を検討していましたが、
いよいよ今秋から具体的な規制がされることになりました。

◆「弁当等人力販売業」で許可制に
 東京都内で弁当販売を行うためには原則、施設基準や一定の資格を要する
人的基準を満たした上で許可を受ける必要があります。しかし、弁当を「人力による移行」で
販売する場合は「行商」に当たり、この場合、これまでは「許可」を受ける必要はなく
「届出」をすれば足りるとされていました。これは、行商が「人が一人で運搬できる量を取り扱う」
小規模な営業を想定していたことから来ていましたが、近年では業者の大多数が弁当の運搬に自動車を使っており、
本来の想定よりも大規模な営業を行っている実態などを受け、
「弁当類」「そう菜類」の移動販売業者を「弁当等人力販売業」として許可制にしたのです。

◆「許可」と「届出」の違いとは?
 そもそも「許可」と「届出」ではどのように違うのでしょうか。「許可」とは、
公共の安全や秩序の維持などの公益上の理由から、法令で一般的に禁止されている行為について、
特定の場合に限ってその禁止を解除する行政行為を言います。たとえば今回の例で言うと、
食品を販売することは、本来誰でも自由にできるはずです。しかし、食中毒などが発生する場合を考慮し、
法令で自由に販売できないようにしています。これに対し、食品販売に関する営業許可をとることにより、
この禁止を解除できるようにしているのです。次に「届出」とは、法令で定められている特定の行為について、一定の事項を予め行政官庁へ通知することを言います。「許可」の場合、申請した行政官庁から「許可」や「不許可」の判断を受けますが、「届出」には行政官庁の判断がなく、必要な要件(書類)を満たしてさえいれば、行政官庁に到達することで完了します。  このように、どちらも同じ行政上の手続きですが、両者でその性質が異なります。
今回の条例改正で「届出」から「許可」になり、衛生面が向上することに期待が持てる一方、
少なからず業者に負担がかかるわけですが、他の道府県での対応も含め、
今後の販売にどのような影響が出るのか、気になるところです。


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